Co je to dražba?

Můžeme zvolit několik způsobů, jak prodat věc, ať už movitou nebo nemovitou. Nejobvyklejší formou zpeněžení věci je přímý prodej zprostředkovaný realitní kanceláří. Mnohdy však může být výhodnější alternativou využít při prodeji formu veřejné dobrovolné dražby.

Pro pochopení problematiky veřejných dražeb je třeba si nejprve ujasnit některé důležité pojmy. Komplexní úpravu veřejných dražeb obsahuje zákon č. 26/2000 Sb. o veřejných dražbách a jeho dodatku v platném znění.

Zákon rozlišuje dva druhy dražeb:

• dražby dobrovolné, prováděné na návrh vlastníka věci nebo osoby oprávněné (např. likvidátora či správce konkursní podstaty)
• dražby nedobrovolné, prováděné na návrh zástavního věřitele, a to i proti vůli vlastníka předmětu dražby

Dále se budeme zabývat pouze dražbami dobrovolnými. O tom, co je to dražba a jak probíhá, má jakousi představu snad každý. Je to veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického práva nebo jiného práva k předmětu dražby, z dosavadního vlastníka na vydražitele. Dražit lze nemovitosti, věci movité i majetková práva (např. pohledávky) s výjimkami uvedenými v zákoně. Dražbu může organizovat a provádět pouze koncesovaný dražebník, který nese plnou zodpovědnost za její zákonný průběh a pro případ vzniku škody je povinně pojištěn. Seznam dražebníků lze nalézt na adrese – www.centralni-adresa.cz.

Příprava dražby a její průběh je plně v režii dražebníka, který je pověřený vlastníkem nemovitosti. Jejich vztah musí být upraven písemnou smlouvou, která má zákonem stanovené náležitosti.

Dražebník v rámci přípravy dražby zajistí mj. znalecký odhad v místě a čase obvyklé ceny nemovitostí, zohledňující její stav a případné vady. Obecně se tomu říká „Tržní znalecký posudek“

Nemovitosti v dražbě jsou draženy ve stavu v jakém se nacházejí v den dražby. Případné závazky a nedostatky na dražených nemovitostech by měly být uvedeny v dražební vyhlášce, jako např. nájemní smlouvy, věcná břemena, jakékoliv omezení vztažené k předmětu dražby. Za případné vady na předmětu dražby odpovídá navrhovatel. Výše nejnižšího podání (vyvolávací cena), za nějž bude nemovitost nabídnuta k dražbě, je v zásadě věcí vlastníka nemovitosti - bez ohledu na výši ceny odhadní. Je však zřejmé, že správné stanovení výše nejnižšího podání má rozhodující vliv na zájem o dražbu a úspěšné vydražení nemovitostí. Je tedy dobré vzít v potaz doporučení dražebníka, který má v této věci zpravidla větší zkušenosti než navrhovatel dražby.

Konání dražby je vyhlášeno dražebníkem prostřednictvím zveřejnění dražební vyhlášky, v níž musí být uvedeny všechny, zákonem stanovené informace. Dražební vyhláška musí být zveřejněna "způsobem vzhledem k předmětu dražby v místě obvyklým", tj. v případě dražby nemovitostí nejméně 30 dnů před zahájením dražby.

Dražební vyhláška a dražební řád jsou dvě různé věci. V dražebním řádu, který se zpravidla netýká pouze jedné dražby, dražebník může konkretizovat některá ustanovení zákona o veřejných dražbách pro podmínky své činnosti.

Dražební jednání je veřejné, tzn. že dražby se může zúčastnit každý, kdo splní předepsané zákonné podmínky. Účastníka dražby může zastupovat zástupce na základě písemné plné moci s úředně ověřeným podpisem. Jednou z podmínek účasti na dražbě bývá z pravidla složení tzv.dražební jistiny ve výši a termínu uvedeném v dražební vyhlášce. Dražební jistina slouží jako zajištění budoucích závazků účastníků dražby. Dražební jednání řídí licitátor, který dražbu zahajuje tzv. vyvoláním, dále pak vyzývá účastníky, aby činili podání a nakonec uděluje příklep. Součástí vyvolání je oznámení nejnižšího podání a stanoveného minimálního příhozu. Draží se, dokud účastníci dražby činí vyšší podání.

Není-li nikdo z účastníků dražby ochoten učinit vyšší podání ani po třetí výzvě, udělí licitátor příklep účastníkovi dražby s nejvyšším podáním. Udělením příklepu je dražba skončena. Po příklepem ukončené dražbě jsou neúspěšným účastníků dražby vráceny složené dražební jistoty v plné výši a vydražitel obdrží Protokol o provedené dražbě, který je dražebník povinen po ukončení dražby vyhotovit.

Účastník dražby, jemuž byl udělen příklep, se stal vydražitelem. Vydražitel je povinen uhradit dražebníkovi cenu dosaženou vydražením ve stanovené lhůtě, která je uvedena v dražební vyhlášce. Termíny doplatků cen se řídí příslušným ustanovením Zák.č. 26/2000 Sb. a jeho dodatku v platném znění. V případě, že konečná cena vydražené věci překročí hodnotu 500.000,- Kč, bývá zpravidla její doplatek do tří měsíců ode dne dražby. Přesný termín doplatku je vždy uveden v dražební vyhlášce. Složená dražební jistina se stává součástí konečné vydražené ceny.

Náklady dražby (např. pronájem sálu, znalečné, náklady medializace atd.) se hradí z výtěžku dražby, není-li ve smlouvě o provedení dražby ujednáno jinak. Výtěžek dražby předá dražebník po vypořádání nákladů dražby bez zbytečného odkladu po uhrazení ceny dosažené vydražením navrhovateli dražby.

Vydražiteli, který nabyl vlastnictví k předmětu dražby a doplatil vydraženou cenu v řádném termínu, vydá dražebník písemné potvrzení o nabytí vlastnictví. Protokol z dražby a Potvrzení o nabytí nemovitosti v dražbě nahrazují klasickou Kupní smlouvu. Jde-li o nemovitost, zašle dražebník jedno vyhotovení dražebního protokolu a potvrzení o nabytí vlastnictví příslušnému katastrálnímu úřadu s žádostí o záznam vlastnického práva. Po zaznamenaném přechodu vlastnického práva na vydražitele předá vlastník, popř. jím zmocněný zástupce, vydražené nemovitosti protokolárně vydražiteli.

Nebylo-li po vyvolání učiněno ani nejnižší podání, licitátor dražbu ukončí. Následně lze připravit a provést dražbu opakovanou. Stane- li se že vydražitel nedoplatí ve stanovené lhůtě cenu dosaženou vydražením, dojde k tzv. zmaření dražby. Na vydražitele nepřejde vlastnictví k předmětu dražby a z jistoty jím složené se zaplatí náklady zmařené dražby a náklady dražby opakované, případně další vzniklá škoda.

Výhody dražby

• U nemovitostí, u nichž lze předpokládat větší zájem, lze při vhodně stanovené vyvolávací ceně a dostatečné publicitě dosáhnout v licitaci zpravidla vyšší ceny, než by bylo možno přímým prodejem.
• Přechod vlastnictví předmětu dražby je dle zákona v okamžiku příklepu licitátora. Potvrzením příklepu je doplacení ceny dosažené vydražením.
• Bezpečnost a relativně velká rychlost finanční transakce.
• Na rozdíl od přímého prodeje nemůže nastat situace, že by vlastník nemovitosti neměl nemovitost ani peníze nebo že by nový vlastník odmítal doplatit sjednanou cenu s poukazem na případné vady nemovitosti.
• Daň z převodu nemovitostí, na rozdíl od přímého prodeje, platí kupující vždy z ceny dosažené vydražením bez ohledu na cenu odhadní. Toho lze s výhodou využít zejména tam, kde odhadní cena nemovitosti stanovená klasickým znaleckým posudkem je vyšší než její reálná tržní cena.
• Transparentnost a objektivní stanovení ceny, což je důležité zejména v případech, kdy by někdo mohl prodej zpochybňovat – nejen v rámci činnosti likvidátorů nebo správců konkursních podstat, ale např. při prodeji obecního nebo státního majetku.